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界面新闻编辑 | 李慎
1月14日晚间，碧桂园补发了2023全年及2024上半年财报。
根据碧桂园(02007.HK)公告显示，受到市场下行带来资产价格重估的影响，两份财报均录得相应亏损。其中，2023年全年碧桂园税前亏损1673亿元，到2024年中期，碧桂园亏损大幅缩减至128.42亿元。
据接近碧桂园的相关人士透露，2024年全年，碧桂园亏损情况有望大幅收窄。另外，截至2024年6月30日，碧桂园净资产为741亿元，好于市场预期。
业内认为，碧桂园财报的正式发布或意味着公司正逐步化解危机，同时股票也有望迎来停牌近一年之后的首度复牌。
亏损收窄
这是自去年4月份停牌以来，碧桂园首度发布财报。
公告显示，截至2023年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约1743亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约2170万平方米。年内，公司实现总收入约为4010亿元，同比减少约6.8%；实现税前亏损约1673亿元。
在2023年录得大额亏损之后，2024年上半年碧桂园亏损实现大幅收窄。
财报数据显示，2024年上半年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约260亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约265万平方米。报告期内，实现总收入约为1021亿元，实现税前亏损约108亿元。
碧桂园表示，受益于2023年已较充分地计提存货减值准备，致使2024年上半年需计提的存货减值已大幅减少，致使本期结算毛利同比有所回升。
而2023年大幅亏损的最主要原因是来自当年计提的大额的存货减值准备。
碧桂园方面告诉界面新闻，自2021年以来房地产市场逐步进入下行周期，销售量价持续下滑，相关资产价值严重缩水。为客观反映市场变动对公司资产价值的影响，公司对在建物业及持作销售的已落成物业进行计提减值约人民币824亿元。
此外，受宏观经济环境、行业环境等多重不利因素叠加影响，部分应收款项存在无法回收的风险，计提金融资产及财务担保减值损失净额约人民币372亿元。这两项合计占税前亏损总额的71.5%。
不仅如此，受市场下行影响，期间部分项目经营毛利出现了较大幅度的下降。
碧桂园表示，本轮房地产下行周期导致行业信用大幅收紧，企业信用融资规模被动地大幅压降，公司为了回收现金流以保障交房任务达成以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付，也对部分项目和沉淀资产做了较大的折价处置安排。
可以看出，碧桂园2023年财报计提了相当大额的存货减值准备。业内分析，这是基于会计的谨慎性原则所作的一种稳健处理，有助于企业准确反映存货的真实市场价值，能为投资者提供更可靠的财务信息。而且，房地产行业受市场价格波动影响，资产价格不断缩水，计提大额的存货减值理所应当。
据了解，碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少为27亿元，基本判断公司已将存货减值大部分出清，除非未来市场价格还有大幅下跌。
不过，碧桂园预计，2024年全年业绩依然是亏损，但会继续收窄。
“由于当前集团仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，对于恢复盈利的时间暂无法预估，需结合外部市场环境、销售回款情况、债务处置情况、集团经营情况综合考虑。”碧桂园称。
积极自救
在补发两份财报之前，碧桂园一直在积极自救，包括推动境外债重组。
目前进展如何，预计何时重组成功？碧桂园回应称，公司预计在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致，目前已就重组框架性条款与银团委员会达成原则性一致意见，并已公告披露进展。
1月9日，碧桂园公告了其境外重组提案的关键条款，称已与包括中银香港、建银亚洲在内的七家知名银行组成的协调委员会达成共识，协调委员会支持公司持续努力落实重组。
如果境外债务重组落实，将使集团实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元，并包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
分析人士认为，债务重组工作的推进，不仅是应对当前困境的必要手段，更是为公司未来的发展铺平道路的关键一步。通过债务重组，公司能够优化债务结构，减轻利息支出，延长还款期限，整体减轻债务压力，从而卸掉包袱、轻装上阵，为未来的战略调整和发展争取了更大的空间。
实际上，自公开市场出险后，碧桂园也采取了大量自救措施，包括成立专项小组、保交房、保稳定、保信用、盘活资金资产、最大限度降本提效等。
以保交房为例，2024全年碧桂园已累计交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套房屋，交付量在第三方榜单上保持领先。
另外，为加快回笼资金保交房，集团自2022年以来，折价处置公车、大宗资产、难去化商业类沉淀资产回笼超600亿元。
具体到大宗资产交易方面，碧桂园表示，自2022年以来，公司已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。
举例而言，2023年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。2024年12月，碧桂园转让持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。
这期间，碧桂园还通过组织和岗位聚焦，2024年集团再次精减国内地产区域至14个，最大限度降本提效。
而且，确保有限资源优先保交房，公司通过归零预算全面控制非刚性费用支出，效果明显。数据显示，2024年上半年，销管费用同比大幅下降51%；其中行政费用同比降低25%，销售费用同比下降63%。
2024年以来，房地产利好政策密集出台，碧桂园也有所获益。
碧桂园指出，截至2024年年底，在土地收储方面，公司与政府或相关城投公司达成收储合作意向的地块合计约19个，收储土地对价合计约为23.8亿元，其中约12亿元已于2024年年内完成盘活。
房地产“白名单”项目融资方面，截至2025年1月9日，碧桂园共有超200个项目获批纳入白名单，获得新增融资15.23亿元，贷款延展金额207.7亿元。
业内分析，尽管当前市场环境复杂，但逐渐回暖的迹象为市场带来新的希望。“在政策利好下，碧桂园面临着化解危机的好时机。如何在债务重组和品牌修复中找到突破口，快速振作是关键。”
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